《不動産情報》 ハシラがつかえそうな、空家買取します

R3-03月号

本業重視の為、不動産休憩中です。

クリックで見やすくなります

赤枠内の土地の上に築年数が古い空家。

土地の価値のみで建物価値が無い家。

実は壊せなくて困っている・・・・などなど。

前には車が通れる道路があること。

20㎡~30㎡でもOK。

坪100万で買取します。御紹介ください。

オレンジ枠は坪150万で買い取りします。御紹介ください。

 

担当  石村忠美


 

R2-12月号-③

ののあおやま のご紹介

上空より

「一般社団法人まちづくり ののあおやま」は、北青山三丁目地区まちづくりプロジェクトの中で設立された法人です。この街区を開発、運営する事業者と長年青山のまちづくりを推進してきた地元企業が協力し、青山の歴史、地勢的特徴、環境、青山が持つ個性等を今ある地域の宝として、将来の宝探しを続けながら、地域や日本、世界に向けて様々な角度から発信していきます。

おしゃれなERIC ROSEカフェがオープンしました。美容室もオープンしました。裏原宿から徒歩でもいけます。

ドラマの撮影とかで利用されるだろうなぁ

北青山に裏スポット製作中です。大都会のど真ん中にオアシスです。

是非是非みなさん、きてください。街一体のレノベーションです。

 

港区北青山3-4-3 ののあおやま

記事  石村忠美


 

 

 

 

R2-12月号-②

社長の住むランキング発表

2位に大差をつけ赤坂がランクイン。トップユーチューバー含め多くの芸能人にも人気の赤坂。ジャニーズ事務所も本社を構える等、30年前の赤坂人気が到来している。街の人気も時代を繰り返すのですね。

赤坂マップ

実は私も10年前、はじめて投資したのは赤坂の物件でした。リーマンショックで不景気でしたので不動産価格が最安値の時での投資の決断でした。今では価格は1.5倍になっております。

私もこの街に関しては凄く詳しいので(道路一本まで分ります)赤坂の特長を紹介します。まず赤坂というエリアは、青山一丁目・赤坂見附・溜池山王・六本木の四箇所を結ぶ内側のエリアになります。その中心に赤坂駅があり、基本的に中心地といってもいいでしょう。その位置から東側が赤坂らしい街並みのガヤガヤとした街があります。おもに飲食店や酒場ばかりで決してオシャレなエリアではありません。また西に位置する六本木側にいくと、東京でもトップクラスのビル、東京ミッドタウンが建っています。中にはリッツカールトン東京が入っており、東京随一のセレブスポットになっています。隣接して檜町公園があり都会のアオシスという感じで私も気に入っている場所のひとつです。

最近赤坂エリアは人気ですが、実は不思議な場所なんです。売買物件で、築50年ぐらいの古いものであればレノベーション後、3000万ぐらいで手に入るマンションもあれば、数億もするマンションもざらです。是非是非最初は赤坂に住むのはお奨めです。都内で中心地で安い物件が揃うのは実は赤坂なんです!

どんな物件でも、レノベーションで新築のようによみがえらせますので、任せてください。

記事 石村忠美


 

 

R2-12月号

販売価格が1億円〜3億円のマンションが乱立する中で、超富裕層と呼ばれる人たちは5億円以上の超高級マンションに住んでいます。5億円を超えるマンションは日本全体で20〜30件程度で、マーケットの0.1〜0.2%しかないとされています。

今回は私がお奨めする、日本のトップ3物件を紹介します。

第3位

ウェリス代官山猿楽町

東急東横線の代官山駅より徒歩5分の立地で、すぐ近くに代官山アドレスなどの複合型ショッピングスクエアが点在して賑わいを見せる一方で、旧山手通りから少し中へ入るだけで静けさが深まり緑豊かな住宅街が広がります。私的にはタワマンではなく、こういった低い物権に魅力を感じます。都会の生活には飽きたという人には代官山あたりが便利でステータスもあり、なによりオシャレです。

3LDK / 229.72m² 価格8.8億

 

第2位

虎ノ門ヒルズレジデンス

区分所有部の半数を海外投資家によって占められている物件です。虎ノ門ヒルズの47〜57階は、アンダーズ東京が入居しています。レジデンスフロアの住民はホテルのサービスを自由に受けることができるメリットもあります。私的に正直この辺りに住んでいて楽しいのか?疑問を感じますが品川周辺の未来に期待して・・・という感じ゛す。

3LDK / 115.86m²  価格5.2億

 

第1位

パークマンション檜町公園

元々毛利家の屋敷があった檜町公園や赤坂氷川神社など大都会のオアシスのような空間です。住所は六本木ですが、実際に行ってみると、とても閑静な住宅街です。最高価格55億円とも噂されるパークマンション檜町公園の7階最上階の部屋は580㎡(176坪)で坪単価は3129万円です。都内の高級住宅街の坪単価が330万円~600万円が平均ですので、パークマンション檜町公園がいかに特別かよくわかります。

2LDK+WIC+SIC / 135.35m²  価格7億5000万円〜55億円

 

特に赤坂、六本木エリアでお探しの方は、価格相談致しますので宜しくお願いします。

 

PS・・・不動産購入のカード払いはセンチュリオンカードのみとして下さい。自己限度額を確認の上、売買を考えて頂きたいとおもいます。

 

記事 石村忠美


 

 

 

 

R2-11月号

センチュリオンクラブ(AMEX)の皆様と不動産投資の話をしたので成功の実例、失敗例を明確に伝えます。このメンバーは本当に賢いメンバーで私も最も人生において尊敬するメンバーです。

私も不動産投資を片手間にしますが決して儲かるビジネスではありません。特にレノベーション用に中古マンション、中古商業テナント、中古アパートと一棟買いするのに判断基準が明確に決まりますので参考にしてください。失敗のパターンを書き留めますので、それ以外の行動を絶対にとってください。

①購買時、借り入れは最小限にします。むしろ借り入れしての投資はありえません。

例えば5億借り入れしたとしましょう。低金利時代とはいえ10年で返済したとしても半端ない金利額になります。また、不採算物件への引継ぎなどの投資は簡単に借り入れできます。銀行のカモにならないように借り入れの話にのってはいけません。何億と簡単に借り入れできる時代ですので注意です。

②購買物件の管理、修繕等は自分が管理できることが必須になります。

例えば築30年、5億のマンションを買ったとしましょう。長い年月を見たとして、保険や修繕等で5パーセントはかかってきますので約2500万は毎年の経費としてかかってきます。しっかり管理費でもらわなくてはいけません。また、空き部屋を作らないことが一番大事になります。

③一番大事な返済期間。目安は最低でも10年以内。利益を考えれば7、8年としましょう。

例えば5億の物件を買ったとしましょう。全額融資で返済金額が5.3億で八年(100回)としますと・・・

単純に月に530万の家賃が必要になってきます。それ以外に管理費があるので、長期的な利益をかんがえるとこの辺りが限界です。10年の家賃収入で買った値段がペイできる・・・そんなレベルの話はどこにでもありますので本当に注意です。

又10年を超えたときの資産価値も大事ですが、築40年、50年経てば減価償却も終わってしまい、ただの箱です。解体するにしても何千万という大金が必要になり、売りたくてもシトロモドロになってしまいます。都会の物件は収益性が低いですが、50年後でも値段がつきます。地方の物件は収益性が高いですが築50年経てば、ただの箱すなわちリスク物件になります。

上記③つに対応できない人は、物件の購買不可です。

記事  石村忠美


 

 

 

R2-10月号

セレブマンション時代突入

港区、渋谷区の新築マンションが実は高騰している。赤坂エリアで5億超えのマンション建設がラッシュしたかとおもえば、今では一部屋50億を超えるマンションもあるという・・・。東京プレミアムエリアの不動産高騰は続くのである。

記事  石村忠美


 

R2-9月号

HIYOSHI DESIGN リノベーションプロジェクト

下落しているといわれる武蔵小杉マンション

東京都内マンションが価格暴落しているといわれていますが、一部的なエリアです。特に山手線内というのはさほど変化していないので、買取業者から沢山の電話があるとおもいますが簡単に売却しないほうがいいですね。とにかく注意してください。

記事  石村忠美


 

 

R2-8月号②

HIYOSHI DESIGN リノベーションプロジェクト

HDお奨め

サンワカンパニーさんの、玄関扉。スタイリッシュで若者夫婦向けです。

一般的なメーカーから目をそらせばいろんな商品が見えてくることもあります。

記事  石村忠美


 

 

R2-8月号

HIYOSHI DESIGN リノベーションプロジェクト

こんな物件どうしよぅ

リノベーションにもいろいろありますが、その土地のルールにより再建築不可物件も沢山あるのです。

例えば写真のような物件では、柱だけを残して解体するには約500万ぐらいかかります。100平米ありますので20万/㎡かけたとしても2000万かかってしまいます。合計2500万と経費500万、3000万でできたとしても利益水準の売却ができるか・・・。一軒家は本当に難しいです。西東京、例えば世田谷であれば100㎡あれば1億の家もあるでしょう。しかし東東京であれば5000万で限界でしょうか。不動産の適正価値が分からない方、いつでも相談にのりますので宜しくお願いします。

 

担当 石村忠美


 

 

R2-7月号

HIYOSHI DESIGN リノベーション目安価格。

都内山手内エリア。主に港区、渋谷区、新宿区が得意です。

フルリノベーション(キッチン、風呂、デザイナー料含)価格になります。

30平米、200万~300万

50平米、400万~500万

70平米、550万~650万

上記は目安ですが、他工務店と見積もりを比べて頂いても品質、値段は負けないとおもいます。

30平米ぐらいの物件であれば半日の対面打ち合わせで終わらせます。70平米物件でも対面打ち合わせは1日から2日で終わります。又デザイナー都合により、現地打ち合わせ等は土、日に限り、平日は基本夕方以降の打ち合わせしか対応しません。

担当 石村忠美


 

 

R2-6月号②

最近ニュースで、都内マンション販売不振・・・・って。間違い無い情報です。とくに豊洲などはガラ空き状態ですし、東京駅から東側においてはお奨めしません。以前から言うように東京の魅力は都会という所にあります。山の手の中だから・・・・諦めてはいけません。一度、相談ください。

赤坂、渋谷、新宿、六本木、駅近でいいの沢山あるもんてすよ!


 

 

R2-6月号

コロナ終息気味で、東京不動産が活性化しようとしています。

コロナで資金繰りに困った大家さんが物権を手放し、次のオーナでのリノベーション仕事が急増加しております。

今後10年都心部(ど真ん中エリア)のマンションの値段が下落することはないでしょう。渋谷区、港区はまだまだ再開発予定が沢山あるので今後が楽しみです。東京オリンピックも先延ばしになりましたので、まだまだ東京の未来は明るいです。6/6原宿イケアビルオープンもあってか、原宿、神宮、表参道は人で溢れかえってます。仕事、仕事ーーー。

最近のトレンドとして、壁の色に薄い緑を混ぜる物件が増えてまいりました。やりすぎるとアーミーカラーになってしまうのですが、白、クロのコンビカラーも良く合いますのでHDとしてもオススメです。

原宿駅前のコープオリンピア様も、老朽化でリノベーション仕事で一杯です。このマンションはアンティークマンションとして価格が高騰しており投資物件としてはおもしろいのかもしれません。小さい部屋で1億です。。。マイッタ

 

記事 石村

 

 

 

 

R2-5月号

HIYOSHI DESIGNでは、お客様が購入された物件の一括リノベーション引き受けさせて頂きます。床や天井、壁、設備全部新品にしてしまいましょう。都内どのリノベーションをみても、リクシル、パナ製品で構成されたお部屋ばかりです。当社お勧めのサンワカンパニー商品で、お部屋作りをしましょう。楽しいですよ。

キッチンイメージ

一人暮らしアパートの場合に使用されるミニキッチン。よくありがちなヤツです。

ヒヨシデザイン提案のお勧めキッチンレイアウト。

お風呂のイメージ

最近流行の、マンションリノベーション用ユニットバス。都内はこればかりですよね。

ヒヨシデザインお勧めのサンワ商品レイアウトです。

 いろいろな考え方がありますが、東京のアパートマンションは在り来たりのデザインです。サンワさんの商品を使えばスタイリッシュになります。

記事 石村忠美

 

 

 

 

不動産仲間からの情報。3月末(決算の為)まで売り切り物件たくさん

R2-4月号

コロナ問題で、3月末までのみ価格破壊。企業の決算期だから10%から20%値引きで売却してる人たくさんいるみたいです。今から二週間で買う人、正直ラッキー。

記事 石村忠美

 

一番売買のある3月のマンション・・・狙い目 R2-3月号

HIYOSHI DESIGENとして不動産価値があるものとして、常にド真中をねらいます。理由は幾つかありますが、一番は少し高くても毎日面白い日々が送れるからです。なかなか物件は見つかりませんが、東京都内の山の手エリア内側に関しては場所によって価値が当分下がらないと判断しております。

長く不動産を研究していると都内有名場所でも、びっくりするぐらいの価格で購入できるエリアがあったりするので、検討してみてはいかがでしょうか?

上図、ど真ん中エリアです。都内でも一番人気の港区エリアの特集になりますが、実は港区は電車を使う生活になれていらっしゃる方には不便な面も沢山ありますので注意が必要になります。港区でも上図の青区域プレミアムゾーンは一番土地単価も高く、1坪3000万エリアになっています。赤点は7000万以下の不動産があるポイントで表参道半径1キロは、なかなか安い物件は無いのが現状です。赤区域の場所に関しては港区として住むには最高にいいところですが、都内でも陸の孤島といわれるぐらいの場所で車が無いと少し不便かもしれません。なかなか東京に住んでいても麻布、六本木、青山エリアというのは踏み入れることのない不思議な土地なんですよ。一見、高いと思う港区、渋谷区ですが実は激安地域もあるので紹介します。

当社のお勧め紫丸の3ポイントです。基本1DKもしくはワンルームで3000万以下の物件が赤点になっています。

激安エリア①、渋谷の道玄坂エリアです。109より少しだけ上る位置にビジネスホテルぐらいのワンルームがゴロゴロしています。価格は2000万弱からあります。街は渋谷なので汚いところもありますが、歓楽街として好きな方にはもってこいな立地になります。

激安エリア②、西麻布、六本木エリアです。首都高沿い高架橋の並びにポツリポツリと1500万から物件が何件か有ります。夜の街として魅力がある街ですが、多少治安が悪い一面もあります。六本木ヒルズなどのファションエリアも充実していますので昼間もひとクラス上の日々が楽しめます。六本木、西麻布エリアをローカルエリアとしたときほど幸せなことはないでしょう。

激安エリア③、赤坂エリアです。ひと昔なら一流立地だった赤坂も、物件が古く格安物件が沢山あるのです。30㎡から40㎡の広さでリノベーション物件が揃ってきました。赤坂エリアは古き歓楽街、乃木坂方面はミッドタウンもあり、いろんな街がたのしめるエリアとなっています。

 

HIYOSHI DESIGNは、港区エリアを中心にいろんな物件をリノベーションさせていただきますので、不動産屋から紹介された人であれば、こころよく引き受けさせていただきます。水まわりを改造しなければ不動産価格から10パーセントぐらいで、リノベーションできます。風呂、キッチンまでやるフルリノベーションであれば20パーセントぐらいで対応できるとおもいます。最近の都内リノ物件は、パナやリクシルといった、どれも一緒のイメージの部屋が多くなりました。HIYOSHI DESIGNではそのようなありきたりな部屋は造作しないつもりです。基本サンワカンパニーさんの商品を購入しまして、ワンランク上のスタイリッシュな部屋を製作したいと考えています。下記URLはサンワカンパニーHPになります。

https://www.sanwacompany.co.jp/shop/app/contents/showroom_detail/tokyo/

ほんと、最近の都内のリノベーションのやり方はどれも一緒です。HIYOSHI DESIGN+サンワカンパニーのキッチンや、風呂を導入することによりワンランク上の部屋作りができますので是非是非。

記事 石村忠美

 

 

 

 

 

 

 

 

 

リノベーション投資とは・・・  R2-1月号

不動産ビジネスは儲かりますか?そのような質問をよくされます。私はどの物件も十年単位で利益を考えていますし、購入の話し合いや、購入後の設計デザイン、リノベーション業者手配も全て一人でやります。しかも物件に行く事を最小限におさえます。そこまで出来ればやっと納得のいく儲かり方ができるのかもしれません。基本10年目から利益の出るやり方の実例(赤坂物件で)を分かりやすく紹介します。みなさんも興味をもたれたらトライしてみましょう。

実例・・・

2013年のある日・・・知り合いの赤坂の不動産屋から電話があり1000万で買い取ってくれないか?と相談

家具もほったらかしで売却したい部屋

その場で、購入を決断したがオーナーを呼んでもらい値段交渉した。この時私の頭の中ではリノベーション込みで1000万に予算を入れなければ採算ベースにのらないと判断した。結果、交渉により850万で話が決まった。翌日午前中に契約し、現金を用意して全額払う(古い物件はローン対象外になるので注意)。

その日の午後物件に、床壁屋さん、設備やさん、不動産屋に来てもらって、クロスの色の選定、床素材の選定、エアコンと照明の機種を決め、ユニット3点セットの新品化の支持をした。クロス10、床12、エアコン照明15、三点ユニット60万という値段も適正にお願いしてしまいます。片付けは仲間の不動産屋に3万でお願いしてリノベーション費用100万予算使いました。

片付け完了の画像、写真では綺麗に見えますがボッロボロです。

図面を送り、仕様確認図として現場に伝えます。

 

新品のウォシュレット付きユニットバスです

こだわりの床も模様の指示をしながら貼っていきます。

完成図1

完成図2

家具は別ですが、プロが管理すれば100万ぐらいで蘇ります!

部屋一室、フルリノベーション代、不動産売買手数料、登記代でちょうど1000万程になりました。

ここからが大事な話です。

この物件のレンタル相場は75000円なので、リノベーション代金をプラスして85000円で貸し出しすることにしました。85000×12ヶ月で102万になります。ちょうど10年で使ったお金を返す計算になりますね。10年貸して全部売れば、そのお金が利益になりますし、貸し続けれはその収入が利益になります。問題は10年の間、何にも動きのないことにお金を使えるか?ということと、ちゃんと魅力のある不動産であるか?ということです。決して簡単なことではありませんが、センスと行動力があれば10年で利益水準にもっていくことができます。

HD東京のこだわりとして、いくつかあるので紹介します。①まずは郊外でないことです。常にど真ん中を狙っていきます。郊外は凄い勢いで値崩れしますし郊外というだけに魅力のある街ではありません。例えば渋谷が好きなら電車で20分の世田谷にするではなくて、最初から渋谷を狙っていけばいいのです。案外、渋谷、新宿、赤坂、六本木など何となく老朽化した街は不動産もビックリするぐらい安いのがでてきますのでオモシロイですよ。中心地であれば、神宮前や表参道、中央区の皇居周りはこの先10年は地価、建物は値段が上がり続けるでしょう。間違っても豊洲や、八重洲側、一時のブームで大失敗します。本来楽しい街、魅力ある街そのような所に投資しないと後悔するだけになります。②リノベーションは自分趣味が入らないことが大切です。奇抜なデザインで自己満足するような部屋ではいけません。その街に住む人はどんな感じなのか?人の性格まで読みデザインするのがポイントになります。例えば世田谷であれば、ナチュラルテイストな優しい部屋、港区であればモノトーンなスタイリッシュな部屋、代官山であれば何処かノスタルジックな部屋…イメージはとても大切です。③山の手の中であると言う事と、中央線より南であるということ。オリンピック後、東京の不動産が下落する説がありますが、実際2019年ぐらいからもはや下落しています。しかし下落し始めているのは湾岸部のタワマンや、郊外です。真ん中エリアは今後10年は下落しないと判断しておりますし、ここ5年は年率10パーセントぐらい土地評価額が上がっています。いきなりマイナスになるとは考えられないし、今もなお地方の過疎化がすすみ若者は東京に集中しているのが現状です。東京の価値が上がるのはむしろ避けれないのが現実だとおもいます。

今後、都内でのビル一棟まるごと管理できない物件が増えていくでしょう。私も資金はありませんが、悩んでるお爺ちゃん、お婆ちゃんの手伝いとしてビルの再生ができたら、東京は今の1.5倍賑やかになります。街ビルをよーく見てみると、実は雑居ビルだらけなんですよ。なんとかしたいですね。

記事 石村忠美