《不動産情報》不動産屋紹介があればリノベ対応します

R2-9月号

HIYOSHI DESIGN リノベーションプロジェクト

下落しているといわれる武蔵小杉マンション

東京都内マンションが価格暴落しているといわれていますが、一部的なエリアです。特に山手線内というのはさほど変化していないので、買取業者から沢山の電話があるとおもいますが簡単に売却しないほうがいいですね。とにかく注意してください。

記事  石村忠美


 

 

R2-8月号②

HIYOSHI DESIGN リノベーションプロジェクト

HDお奨め

サンワカンパニーさんの、玄関扉。スタイリッシュで若者夫婦向けです。

一般的なメーカーから目をそらせばいろんな商品が見えてくることもあります。

記事  石村忠美


 

 

R2-8月号

HIYOSHI DESIGN リノベーションプロジェクト

こんな物件どうしよぅ

リノベーションにもいろいろありますが、その土地のルールにより再建築不可物件も沢山あるのです。

例えば写真のような物件では、柱だけを残して解体するには約500万ぐらいかかります。100平米ありますので20万/㎡かけたとしても2000万かかってしまいます。合計2500万と経費500万、3000万でできたとしても利益水準の売却ができるか・・・。一軒家は本当に難しいです。西東京、例えば世田谷であれば100㎡あれば1億の家もあるでしょう。しかし東東京であれば5000万で限界でしょうか。不動産の適正価値が分からない方、いつでも相談にのりますので宜しくお願いします。

 

担当 石村忠美


 

 

R2-7月号

HIYOSHI DESIGN リノベーション目安価格。

都内山手内エリア。主に港区、渋谷区、新宿区が得意です。

フルリノベーション(キッチン、風呂、デザイナー料含)価格になります。

30平米、200万~300万

50平米、400万~500万

70平米、550万~650万

上記は目安ですが、他工務店と見積もりを比べて頂いても品質、値段は負けないとおもいます。

30平米ぐらいの物件であれば半日の対面打ち合わせで終わらせます。70平米物件でも対面打ち合わせは1日から2日で終わります。又デザイナー都合により、現地打ち合わせ等は土、日に限り、平日は基本夕方以降の打ち合わせしか対応しません。

担当 石村忠美


 

 

R2-6月号②

最近ニュースで、都内マンション販売不振・・・・って。間違い無い情報です。とくに豊洲などはガラ空き状態ですし、東京駅から東側においてはお奨めしません。以前から言うように東京の魅力は都会という所にあります。山の手の中だから・・・・諦めてはいけません。一度、相談ください。

赤坂、渋谷、新宿、六本木、駅近でいいの沢山あるもんてすよ!


 

 

R2-6月号

コロナ終息気味で、東京不動産が活性化しようとしています。

コロナで資金繰りに困った大家さんが物権を手放し、次のオーナでのリノベーション仕事が急増加しております。

今後10年都心部(ど真ん中エリア)のマンションの値段が下落することはないでしょう。渋谷区、港区はまだまだ再開発予定が沢山あるので今後が楽しみです。東京オリンピックも先延ばしになりましたので、まだまだ東京の未来は明るいです。6/6原宿イケアビルオープンもあってか、原宿、神宮、表参道は人で溢れかえってます。仕事、仕事ーーー。

最近のトレンドとして、壁の色に薄い緑を混ぜる物件が増えてまいりました。やりすぎるとアーミーカラーになってしまうのですが、白、クロのコンビカラーも良く合いますのでHDとしてもオススメです。

原宿駅前のコープオリンピア様も、老朽化でリノベーション仕事で一杯です。このマンションはアンティークマンションとして価格が高騰しており投資物件としてはおもしろいのかもしれません。小さい部屋で1億です。。。マイッタ

 

記事 石村

 

 

 

 

R2-5月号

HIYOSHI DESIGNでは、お客様が購入された物件の一括リノベーション引き受けさせて頂きます。床や天井、壁、設備全部新品にしてしまいましょう。都内どのリノベーションをみても、リクシル、パナ製品で構成されたお部屋ばかりです。当社お勧めのサンワカンパニー商品で、お部屋作りをしましょう。楽しいですよ。

キッチンイメージ

一人暮らしアパートの場合に使用されるミニキッチン。よくありがちなヤツです。

ヒヨシデザイン提案のお勧めキッチンレイアウト。

お風呂のイメージ

最近流行の、マンションリノベーション用ユニットバス。都内はこればかりですよね。

ヒヨシデザインお勧めのサンワ商品レイアウトです。

 いろいろな考え方がありますが、東京のアパートマンションは在り来たりのデザインです。サンワさんの商品を使えばスタイリッシュになります。

記事 石村忠美

 

 

 

 

不動産仲間からの情報。3月末(決算の為)まで売り切り物件たくさん

R2-4月号

コロナ問題で、3月末までのみ価格破壊。企業の決算期だから10%から20%値引きで売却してる人たくさんいるみたいです。今から二週間で買う人、正直ラッキー。

記事 石村忠美

 

一番売買のある3月のマンション・・・狙い目 R2-3月号

HIYOSHI DESIGENとして不動産価値があるものとして、常にド真中をねらいます。理由は幾つかありますが、一番は少し高くても毎日面白い日々が送れるからです。なかなか物件は見つかりませんが、東京都内の山の手エリア内側に関しては場所によって価値が当分下がらないと判断しております。

長く不動産を研究していると都内有名場所でも、びっくりするぐらいの価格で購入できるエリアがあったりするので、検討してみてはいかがでしょうか?

上図、ど真ん中エリアです。都内でも一番人気の港区エリアの特集になりますが、実は港区は電車を使う生活になれていらっしゃる方には不便な面も沢山ありますので注意が必要になります。港区でも上図の青区域プレミアムゾーンは一番土地単価も高く、1坪3000万エリアになっています。赤点は7000万以下の不動産があるポイントで表参道半径1キロは、なかなか安い物件は無いのが現状です。赤区域の場所に関しては港区として住むには最高にいいところですが、都内でも陸の孤島といわれるぐらいの場所で車が無いと少し不便かもしれません。なかなか東京に住んでいても麻布、六本木、青山エリアというのは踏み入れることのない不思議な土地なんですよ。一見、高いと思う港区、渋谷区ですが実は激安地域もあるので紹介します。

当社のお勧め紫丸の3ポイントです。基本1DKもしくはワンルームで3000万以下の物件が赤点になっています。

激安エリア①、渋谷の道玄坂エリアです。109より少しだけ上る位置にビジネスホテルぐらいのワンルームがゴロゴロしています。価格は2000万弱からあります。街は渋谷なので汚いところもありますが、歓楽街として好きな方にはもってこいな立地になります。

激安エリア②、西麻布、六本木エリアです。首都高沿い高架橋の並びにポツリポツリと1500万から物件が何件か有ります。夜の街として魅力がある街ですが、多少治安が悪い一面もあります。六本木ヒルズなどのファションエリアも充実していますので昼間もひとクラス上の日々が楽しめます。六本木、西麻布エリアをローカルエリアとしたときほど幸せなことはないでしょう。

激安エリア③、赤坂エリアです。ひと昔なら一流立地だった赤坂も、物件が古く格安物件が沢山あるのです。30㎡から40㎡の広さでリノベーション物件が揃ってきました。赤坂エリアは古き歓楽街、乃木坂方面はミッドタウンもあり、いろんな街がたのしめるエリアとなっています。

 

HIYOSHI DESIGNは、港区エリアを中心にいろんな物件をリノベーションさせていただきますので、不動産屋から紹介された人であれば、こころよく引き受けさせていただきます。水まわりを改造しなければ不動産価格から10パーセントぐらいで、リノベーションできます。風呂、キッチンまでやるフルリノベーションであれば20パーセントぐらいで対応できるとおもいます。最近の都内リノ物件は、パナやリクシルといった、どれも一緒のイメージの部屋が多くなりました。HIYOSHI DESIGNではそのようなありきたりな部屋は造作しないつもりです。基本サンワカンパニーさんの商品を購入しまして、ワンランク上のスタイリッシュな部屋を製作したいと考えています。下記URLはサンワカンパニーHPになります。

https://www.sanwacompany.co.jp/shop/app/contents/showroom_detail/tokyo/

ほんと、最近の都内のリノベーションのやり方はどれも一緒です。HIYOSHI DESIGN+サンワカンパニーのキッチンや、風呂を導入することによりワンランク上の部屋作りができますので是非是非。

記事 石村忠美

 

 

 

 

 

 

 

 

 

リノベーション投資とは・・・  R2-1月号

不動産ビジネスは儲かりますか?そのような質問をよくされます。私はどの物件も十年単位で利益を考えていますし、購入の話し合いや、購入後の設計デザイン、リノベーション業者手配も全て一人でやります。しかも物件に行く事を最小限におさえます。そこまで出来ればやっと納得のいく儲かり方ができるのかもしれません。基本10年目から利益の出るやり方の実例(赤坂物件で)を分かりやすく紹介します。みなさんも興味をもたれたらトライしてみましょう。

実例・・・

2013年のある日・・・知り合いの赤坂の不動産屋から電話があり1000万で買い取ってくれないか?と相談

家具もほったらかしで売却したい部屋

その場で、購入を決断したがオーナーを呼んでもらい値段交渉した。この時私の頭の中ではリノベーション込みで1000万に予算を入れなければ採算ベースにのらないと判断した。結果、交渉により850万で話が決まった。翌日午前中に契約し、現金を用意して全額払う(古い物件はローン対象外になるので注意)。

その日の午後物件に、床壁屋さん、設備やさん、不動産屋に来てもらって、クロスの色の選定、床素材の選定、エアコンと照明の機種を決め、ユニット3点セットの新品化の支持をした。クロス10、床12、エアコン照明15、三点ユニット60万という値段も適正にお願いしてしまいます。片付けは仲間の不動産屋に3万でお願いしてリノベーション費用100万予算使いました。

片付け完了の画像、写真では綺麗に見えますがボッロボロです。

図面を送り、仕様確認図として現場に伝えます。

 

新品のウォシュレット付きユニットバスです

こだわりの床も模様の指示をしながら貼っていきます。

完成図1

完成図2

家具は別ですが、プロが管理すれば100万ぐらいで蘇ります!

部屋一室、フルリノベーション代、不動産売買手数料、登記代でちょうど1000万程になりました。

ここからが大事な話です。

この物件のレンタル相場は75000円なので、リノベーション代金をプラスして85000円で貸し出しすることにしました。85000×12ヶ月で102万になります。ちょうど10年で使ったお金を返す計算になりますね。10年貸して全部売れば、そのお金が利益になりますし、貸し続けれはその収入が利益になります。問題は10年の間、何にも動きのないことにお金を使えるか?ということと、ちゃんと魅力のある不動産であるか?ということです。決して簡単なことではありませんが、センスと行動力があれば10年で利益水準にもっていくことができます。

HD東京のこだわりとして、いくつかあるので紹介します。①まずは郊外でないことです。常にど真ん中を狙っていきます。郊外は凄い勢いで値崩れしますし郊外というだけに魅力のある街ではありません。例えば渋谷が好きなら電車で20分の世田谷にするではなくて、最初から渋谷を狙っていけばいいのです。案外、渋谷、新宿、赤坂、六本木など何となく老朽化した街は不動産もビックリするぐらい安いのがでてきますのでオモシロイですよ。中心地であれば、神宮前や表参道、中央区の皇居周りはこの先10年は地価、建物は値段が上がり続けるでしょう。間違っても豊洲や、八重洲側、一時のブームで大失敗します。本来楽しい街、魅力ある街そのような所に投資しないと後悔するだけになります。②リノベーションは自分趣味が入らないことが大切です。奇抜なデザインで自己満足するような部屋ではいけません。その街に住む人はどんな感じなのか?人の性格まで読みデザインするのがポイントになります。例えば世田谷であれば、ナチュラルテイストな優しい部屋、港区であればモノトーンなスタイリッシュな部屋、代官山であれば何処かノスタルジックな部屋…イメージはとても大切です。③山の手の中であると言う事と、中央線より南であるということ。オリンピック後、東京の不動産が下落する説がありますが、実際2019年ぐらいからもはや下落しています。しかし下落し始めているのは湾岸部のタワマンや、郊外です。真ん中エリアは今後10年は下落しないと判断しておりますし、ここ5年は年率10パーセントぐらい土地評価額が上がっています。いきなりマイナスになるとは考えられないし、今もなお地方の過疎化がすすみ若者は東京に集中しているのが現状です。東京の価値が上がるのはむしろ避けれないのが現実だとおもいます。

今後、都内でのビル一棟まるごと管理できない物件が増えていくでしょう。私も資金はありませんが、悩んでるお爺ちゃん、お婆ちゃんの手伝いとしてビルの再生ができたら、東京は今の1.5倍賑やかになります。街ビルをよーく見てみると、実は雑居ビルだらけなんですよ。なんとかしたいですね。

記事 石村忠美